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融资销售两头承压 房企纷纷转行

2011/7/11 8:09:34  来源:杭州日报  阅读:次 字体:
摘要:在日前一次大型的房地产行业论坛上一家中山的中小房企的老板向地产金融界人士询问如何转行实在是扛不下去了拿地成本比人家高售楼比人家慢资本没人家多他说我想转去做地产信托或地产私募基金起码有熟悉地产行业的优势这是广大中小房企在楼市...

在日前一次大型的房地产行业论坛上,一家中山的中小房企的老板向地产金融界人士询问如何转行,实在是扛不下去了,拿地成本比人家高,售楼比人家慢,资本没人家多。他说,我想转去做地产信托或地产私募基金,起码有熟悉地产行业的优势。

这 是广大中小房企在楼市调控下的缩影,而且就连上市房企也正在加速进入这个行列。5月中旬以来,在上市房地产公司中就有弘业股份、建发股份、宏达股份和金发 科技等一些中小房企也加入了退房行列。此外,就连磨磨唧唧不舍房事的央企也明显加快了步伐,国资委估计今年将有20多家央企完全退出房地产业。伴随着房地 产行业调控的推进,房地产行业正在发生一些微妙的变化市场正在用脚投票。

上市公司出售房地产类资产

房地产行业集中度不高,行业洗牌一直以来就被业界认为是大势所趋,但5月份以来连续4家上市房企宣布出售房地产类资产,颇有些戏剧性。

5 月18日,弘业股份发布公告称,公司拟通过江苏省产权交易所挂牌转让所持南京爱涛置地有限公司12%的股权,以该股权的评估值1014.20万元为挂牌 价,公司关联方江苏爱涛置业有限公司拟受让该股权;5月13日,宏达股份及其控股子公司四川华宏国际经济技术投资有限公司与关联企业四川宏达世纪房地产有 限公司控股子公司签订了《股权转让协议》,公司、华宏国际分别拟将持有的成都宏达置成房地产开发有限公司93.1%、4.9%股权转让给世纪房产;此外, 金发科技已经将持有的长沙高鑫房地产公司75%股权转让给广州诚信投资管理有限公司,价格为5.54亿元;建发股份转让上海长进置业公司100%股权。

事 实上,房地产行业洗牌提速的势头早在一季度就已经显现。根据清科研究中心的数据,2011年第一季度,房地产行业并购成为诸多行业的第一位,共完成32起 并购案例,占比14.1%;一季度房企并购金额达83.16亿元,同比大幅增长高达229.1%,环比增长72.6%。

硬币有两面。能够上 市的公司往往是行业的佼佼者,与此同时,上市公司的趋势往往代表着行业整体的走向。就在上述几个上市房企出售房地产类资产的同时,一些上市房企却在加速扩 张。近日招商地产、北京城建等5家上市公司发布了竞拍地块及租赁公告,共耗资49.52亿元。其中,招商地产两幅地块出让面积分别为19.04万平米和 12.91万平米,成交价分别为20.1亿和10亿元。

随着调控的持续,预计会有更多的中小房企出售房地产类的资产,而资本雄厚的大开发商 也会借机进行一些并购或者扩张。世联地产市场研究部总监王海斌向南都记者表示,房产行业本来相当于一个资金流周转要求很高的行业,但这并不是真正意义上的 退房,在资金链承压的情况下,市场成交量又极度萎缩,出于资金周转需要出售一些资产,总比卖房子回笼资金要快一些。

融资、销售两头承压

市场开始用脚投票。一边是近万亿的高库存,一边是不断收窄的融资的渠道。

新 国六条以来,楼市整体成交量大幅萎缩,房价上涨乏力。这直接导致房企销售回笼资金速度放缓。根据wind资讯数据,截至2011年一季度,两市136家地 产上市公司的存货金额高达9865.14亿元,与2010年同期的7041.46亿元相比,增长幅度超过了40%。而另一方面,在严控房地产行业信贷的背 景下,房企资本市场融资计划纷纷搁浅,国内各家银行收紧开发的贷款。

统计表明,2010年1月1日至2011年5月12日,两市共有民生银 行等43家上市公司主动延期或终止增发融资计划。这其中,涉及到房地产业务重组而被延期或终止的17家,累计增发36.04亿股、拟募集资金303.92 亿元。单一增发的计划中,涉及募资最高的为泛海建设44.32亿元,其次是迪马股份43.68亿元,最低为鼎立股份4.96亿元。

越来越多的中小房企、上市房企开始步入退房的行列,央企退房似乎也在加快步伐。去年3月18日,国务院国资委明确要求78家央企退出房地产市场,然而在过去一年的时间里,仅有10家非房地产主业的央企退出。

今 年估计将有20多家央企完全退出房地产业。国务院国资委相关负责人曾表示,今年央企退房将更快。就在五一前夕,中国工美集团公司通过北京产权交易所挂牌转 让旗下北京华茂置业股权,挂牌价格为13.7亿元。资料显示,北京市华茂置业去年底资产总额约为18.19亿元,负债总额约为13.53亿元,完成净利润 约1.59亿元,其主要资产为位于北京市朝阳区东四环中路的美罗城购物的中心,目前年租金9900万元。工美集团主营业务为工艺美术原材料、工艺美术产 品、珠宝首饰、文化的服务。

央企在加速退房,地方国资房企也不例外。以合肥为例,根据合肥市国资委发布的消息,去年底合肥发出非主业房企清退令不到半年,19家非主业房企中,已通过挂牌转让、整体划转等方式退出5家,还有14家正在清算或转让程序中。

行业拐点已至?

越来越多的房地产企业退房,这其中也有大型企业借机的扩张。问题是,诸多房企退房的背后,仅仅是因为资金的短缺?还是因为已经持续上涨多年的房地产市场已经隐现行业拐点?

当前的情况我觉得不能说是行业洗牌的加剧,也不是行业拐点到来。只是一些企业因为资金流的需要进行一些调整。王海斌认为,支撑房价的基本面依然没有改变,只是因为新国六条以来的调控和货币政策的收紧而导致企业开始调整资产的结构。

在 昨日的采访中,南都记者发现,持这种观点的业界人士不在少数。诸多业内人士认为,从企业资金链来看,行业整体确有承压的趋势,但依然没到资金链断裂的地 步。广东省统计局一份统计快报显示,当前广东房企资金链持续趋紧,利用节假日促销回笼资金已成为这些企业化解资金难题的重要的策略。

统计显 示,1-4月,广东商品房销售的面积1973.75万平方米,同比增长10.5%,增幅比1-3月回落5.0个百分点。与此同时,广东房地产开发企业本年 到位资金2042.37亿元,同比增长13.4%,增幅比1-3月回落3.6个百分点。就广东房企资金来源而言,其中国内贷款413.90亿元,下降 14.6%;利用外资12.69亿元,下降0.8%;自筹资金643.29亿元,增长34.4%;其他资金来源972.49亿元,增长17.8%。

更值得一提的是,即便资金链趋紧,但开发商并没有因此而放缓投资开发的脚步。1-4月,广东房地产开发投资增势良好,完成投资额1108.85亿元,同比增长29.1%,增幅比1-3月提高0.6个百分点。

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